С 1 марта 2010 года вступила в силу новая редакция статьи 25.2. Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о государственной регистрации), регулирующей особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства (далее по тексту – упрощенный порядок регистрации).
Вступление в силу данной статьи в новой редакции повлекло за собой как положительные, так и отрицательные последствия для граждан, желающих зарегистрировать право собственности на земельный участок в упрощенном порядке.
Положительность данного нововведения состоит в том, что сократился перечень документов, которые необходимо представлять гражданину для государственной регистрации права. В настоящее время органы государственной регистрации не вправе требовать от гражданина предоставления кадастрового паспорта земельного участка. В Российской Федерации введен режим «Единого окна», суть которого состоит в том, что регистрирующий орган далее сам будет запрашивать кадастровые паспорта в органе государственного кадастрового учета объектов недвижимости. Данное обстоятельство должно существенно облегчить гражданам процедуру оформления прав на их земельные участки, освободив их от необходимости траты времени и сил на получение кадастрового паспорта в органе государственного кадастрового учета объектов недвижимости.
Наряду с положительными последствиями данное нововведение повлекло также отрицательные последствия, состоящие в следующем. В новой редакции упомянутой статьи отсутствует положение, разрешающее регистрировать право собственности на земельный участок, сведения о площади которого, содержащиеся в правоустанавливающем документе, расходятся со сведениями о площади, содержащимися в кадастровом паспорте земельного участка. В связи с этим, органы государственной регистрации в г. Сочи приостанавливают государственную регистрацию, а затем отказывают в государственной регистрации права собственности на земельный участок в случае расхождения сведений о площади, содержащихся в кадастровом паспорте земельного участка со сведениями о площади земельного участка, содержащимися в правоустанавливающем документе. Впоследствии органы государственной регистрации все же стали регистрировать право собственности на земельный участок при расхождении сведений о площадях, содержащихся в кадастровом паспорте и сведений о площадях, содержащихся в правоустанавливающем документе, но при величине расхождения не более 10 %.
Необходимо отметить, что ораны государственной регистрации в г. Сочи неправильно толкуют указанные нововведения в Законе о государственной регистрации и неправомерно отказывают гражданам в государственной регистрации прав на земельные участки при расхождении в сведениях о площади. Отказ в государственной регистрации является незаконным по следующим причинам.
Во-первых, законодатель не предусмотрел в Законе о государственной регистрации такого основания отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок, как расхождения в сведениях о площади земельного участка, указанной в кадастровом паспорте со сведениями о площади, указанными в правоустанавливающем документе на земельный участок. Необходимо отметить, что если бы законодатель имел цель ввести запрет на регистрацию права собственности на земельный участок с расхождением в сведениях о площади, то логично предположить, что законодатель бы специально указал в законе на такое основание для отказа в государственной регистрации.
Во-вторых, законодатель возложил обязанность по истребованию кадастрового паспорта земельного участка на органы государственной регистрации. Органы государственной регистрации запрашивают кадастровый паспорт земельного участка в органе государственного кадастрового учета. Орган государственного кадастрового учета осуществляет постановку на кадастровый учет земельного участка, сформированного в соответствии с земельным законодательством и законодательством о государственном кадастре недвижимости. Законом о государственном кадастре недвижимости разрешается осуществление кадастрового учета земельного участка, если по результатам межевания площадь земельного участка увеличилась на величину, не превышающую площадь предельного минимального размера земельного участка, установленного органом местного самоуправления для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования. В частности, в городе Сочи: для индивидуального жилищного строительства – не более чем на 300 кв.м., для садоводства – не более чем на 400 кв.м. и т.д. В соответствии с Законом о государственном кадастре недвижимости (п.1 ч.5 ст.27), орган государственного кадастрового учета отказывает в осуществлении кадастрового учета земельного участка с увеличенной по результатам межевания площадью только в том случае, если в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка увеличиться на величину, превышающую площадь предельного минимального размера земельного участка, установленного органом местного самоуправления для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования. Таким образом, органы государственной регистрации отказывают гражданам в государственной регистрации права собственности на земельный участок, сформированный ими и поставленный на государственный кадастровый учет в полном соответствии с законодательством. Необходимо отметить, что если бы законодатель имел цель ввести запрет на регистрацию права собственности на земельный участок с расхождением в сведениях о площади, то в Закон о государственном кадастре недвижимости были бы внесены соответствующие изменения, направленные на запрет осуществления кадастрового учета земельного с увеличенной по результатам межевания площадью.
В-третьих, в свое время, принимая поправки к Закону о государственной регистрации, разрешающие регистрировать право собственности на земельный участок по фактически уточненной по результатам межевания площади, законодатель исходил из того, что несоответствие площади земельного участка в документах, удостоверяющих права на землю, и фактически имеющейся площади могло образоваться из-за неточности измерений при отводе земельного участка на местности. Было разрешено регистрировать право собственности на земельный участок по фактически уточненной площади, увеличенной не более чем на минимальный размер, установленный правовыми актами органов местного самоуправления для земельных участков различного разрешенного использования (от 4 до 10 соток). Период оформления прав граждан на земельные участки при расхождении сведений о площадях земельного участка не ограничивался временными рамками, а следовательно, носит постоянный характер.
В-четвертых, несмотря на то, что в новой редакции статьи 25.2. Закона о государственной регистрации отсутствует положение, прямо разрешающее осуществление государственной регистрации права собственности на земельный участок в том случае, когда земельный участок не отмежеван и имеет лишь условный кадастровый номер (кадастровый паспорт земельного участка не содержит сведений о таком земельном участке в полном объеме, в том числе сведений о местоположении границ такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении), органы государственной регистрации в г. Сочи не отказывают в регистрации права собственности на такой земельный участок.
Необходимо также отметить, что действия по регистрации права собственности на земельный участок с увеличенной по результатам межевания площадью на величину, не превышающую 10 процентов площади, указанной в правоустанавливающем документе, также не основаны на законе. Можно предположить, что органы государственной регистрации в качестве своеобразной аналогии применяют положение Закона о государственном кадастре недвижимости, запрещающее осуществление государственного кадастрового учета земельного участка с увеличенной по результатам межевания площадью на величину, превышающую 10 процентов площади, указанной в правоустанавливающем документе. Однако, данная норма Закона о государственном кадастре недвижимости применяется только в том случае, если предельный минимальный размер земельного участка соответствующего целевого назначения и разрешенного использования не установлен органами местного самоуправления. Как уже было указано выше, в г. Сочи такие предельные минимальные размеры установлены, в связи с чем, к постановке на кадастровый учет земельного участка и к регистрации права собственности на земельный участок в г. Сочи данная норма не применима. Таким образом, у органов государственной регистрации отсутствуют не только основания, но даже какой-либо повод для отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок с увеличенной по результатам межевания площадью.
Кроме всего прочего, вовсе не ясен ответ на вопрос как гражданину в данной ситуации зарегистрировать право собственности на земельный участок с уменьшенной по результатам межевания площадью, что бывает редко, но имеет место быть. По логике органов государственной регистрации в г. Сочи владельцы таких земельных участков не могут зарегистрировать право собственности на принадлежащий им земельный участок.
Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что если бы законодатель решил ввести запрет на государственную регистрацию права собственности в упрощенном порядке на земельный участок с увеличенной по результатам межевания площадью, то прямо бы предусмотрел такое основание отказа в государственной регистрации в Законе о государственной регистрации, а также внес бы соответствующие изменения в Закон о государственном кадастре недвижимости.
