В России огромное количество граждан являются собственниками домовладений, земельных участков, садовых домиков или дачных земельный участков. Однако большинство из них не имели оформленных в соответствии с требованиями действующего законодательства правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов. Такое положение вещей создавало гражданам массу проблем; так например гражданин, право собственности на земельный участок которого не было оформлено соответствующим образом, был лишен возможности получить разрешение на строительство и соответственно строить на данном участке. Оформление документов требовало немалых финансовых вложений и при этом осуществлялось в течении достаточно длительного периода времени.
Для решения данной проблемы в последнее время была принята целая серия законов направленных на упрощение процедуры оформления прав граждан на объекты недвижимости. Первым из этой серии был принят Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ \\\"О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества\\\", так называемый Закон о дачной амнистии, который вступил в силу 1 сентября 2006 года и уже почти два года позволяет гражданам оформить по упрощенной процедуре их права на земельный участки и иные объекты недвижимого имущества.
Применение данного закона с целым рядом проблем, одной из который, на мой взгляд, наиболее важной, является определение перечня оснований для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок.
В соответствии со ст. 25.2. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства могу являться один из следующих документов:
1. акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
2. акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
3. выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
4. иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
То есть данная норма не содержит исчерпывающий перечень документов, являющихся основанием для государственной регистрации права собственности.
С одной стороны, это является безусловным плюсом данной нормы закона, поскольку именно открытость перечня оснований для регистрации права собственности позволяет гражданам избежать определенных сложностей и воспользоваться упрощенным порядком регистрации прав, но с другой стороны, именно неопределенность является условием для злоупотреблений при применении данной нормы закона.
К примеру, на территории Краснодарского края, большая часть территории которого занята сельскохозяйственными предприятиями – бывшими колхозами и совхозами, весьма распространенным и порой единственным документом, подтверждающим право на земельный участок является выписка их земельно-шнуровой книги.
Однако, зачастую Федеральная регистрационная служба отказывает гражданам в государственной регистрации права собственности на земельный участок указывая, что выписка из земельно-шнуровой книги не является документом, удостоверяющим право гражданина на земельный участок и служить основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок может только в случае предоставления соответствующей выписки из похозяйственной книги, подтверждающей сведения земельно-шуровой книги.Между тем, анализируя ранее и ныне действующее земельное законодательство можно придти к обратному выводу.
Земельная шнуровая книга - это книга для учёта земель бессрочного и долгосрочного пользования сельскохозяйственных предприятий. Первоначально форма данного документа была утверждена Постановлением Экономсовета по СНК СССР от 19.10.1939 г. «Об утверждении Колхозной земельной шнуровой книги». Позднее, 22.09.1962 г. ее форма была утверждена Госпланом СССР и ЦСУ СССР. Согласно утвержденной формы земельная шнуровая книга состоит из 4 разделов: в первом учитывают общую площадь земель бессрочного и долгосрочного пользования, а также основания на право пользования ими; во втором - состав земель бессрочного и долгосрочного пользования по угодьям; в третьем - сведения о качестве сельскохозяйственных угодий; в четвёртом - приусадебные участки (то есть используемые для ведения личного подсобного хозяйства) личного пользования колхозников, рабочих, служащих и др. граждан.
Ответственность за неправильное и несвоевременное заполнение земельной шнуровой книги несли руководитель хозяйства и специалист, которому было поручено ведение учёта земель. Контроль за состоянием и заполнением земельной шнуровой книги возлагался на главного (старшего) инженера-землеустроителя управления сельского хозяйства райисполкома.В соответствии с Приказом Госстроя РСФСР от 19.12.1966 г. № 86 «Об утверждении инструкции о порядке отвода земельный участков под индивидуальное жилищное строительство на территории РСФСР» - пользование земельными участками на землях колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий членами колхоза, рабочими, служащими и другими гражданами регистрируется в земельно-шнуровой книге.Таким образом, можно сделать вывод о том, что до 1992 года земельно-шнуровая книга являлась документом, содержащим сведения о всех правомерных землепользованиях.27.12.1991 года Президентом Российской Федерации был издан Указ № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» в соответствии с п. 14 которого ранее выделенные земельные участки, используемые для личного подсобного хозяйства, садоводства, жилищного строительства в сельской местности, передаются в собственность граждан бесплатно. Порядок выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю был утвержден Роскомземом 20.05.1992 г. В соответствии с данным документом свидетельства о праве собственности на земельный участок выдавались гражданам, на основании принятых исполнительными органами Советов народных депутатов решений о перерегистрации права на ранее предоставленный земельный участок.Перерегистрация права на ранее предоставленный участок производилась по личному заявлению граждан с использованием ранее выданных документов удостоверяющих права граждан на землю, к числу которых были отнесены земельно-шнуровые книги.
В соответствии с Письмом Государственного комитета по земельной реформе РСФСР от 13.01.1992 г. № 3-14/60 при оформлении свидетельств использовались ранее выданные документы, удостоверяющие право на земельный участок, независимо от вида разрешенного использования, к числу которых также были отнесены земельно-шнуровые книги. Вышеперечисленные документы утратили силу в связи с принятием Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, до принятия данного закона, гражданин имел право осуществить регистрацию своих прав на земельный участок и получить соответствующее свидетельство на основании выписки из земельно-шнуровой книги. Исходя из вышеизложенного обоснованным является вывод о том, что выписка из земельно-шнуровой книги является документом, удостоверяющим право гражданина на земельный участок предоставленный и для индивидуального жилищного строительства и для личного подсобного хозяйства, а в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
Что же касается необходимости подтверждать сведения земельно-шнуровой книги выпиской из похозяйственной книги, то хотелось бы отметить следующее.Как уже было указано ранее, выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок является основанием для государственной регистрации права собственности лишь на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства. Связано это с тем, что в соответствии с Указаниями по ведению похозяйственного учета в сельских Советах народных депутатов, утвержденными Постановлением Государственного комитета СССР по статистике от 25.05.1990 г. № 69 в разделе 1V похозяйственной книги отражаются данные о предоставленных землях для ведения личного подсобного хозяйства колхозникам, рабочим и служащим, а также служебных наделах граждан. Согласно Приказа Госстроя РСФСР от 19.12.1966 г. № 86 «Об утверждении инструкции о порядке отвода земельный участков под индивидуальное жилищное строительство на территории РСФСР» информация о предоставленных гражданам земельных участках для целей индивидуального жилищного строительства вносилась в земельно-шнуровую книгу. Соответственно информация внесенная в земельно-шнуровую книгу в соответствии Приказом Госстроя РСФСР от 19.12.1966 г. № 86 «Об утверждении инструкции о порядке отвода земельный участков под индивидуальное жилищное строительство на территории РСФСР» не может и не должна дублироваться в похозяйственной книге.Кроме того, законодательно закреплена необходимость предоставления в Федеральную регистрационную службу одного из документов-оснований для регистрации. Одновременно исходя из принципов разумности и справедливости гражданского законодательства, считаю что в такой ситуации не представляется возможным требовать от граждан подтверждения действительности или достоверности сведений, указанный в представляемых документах.
Следовательно, требования Федеральной регистрационной службы о предоставлении дублирующей выписки из похозяйственной книги необоснованны. Все вышеизложенное является лишь иллюстрацией того, что отказы Федеральной регистрационной службы в регистрации права собственности на недвижимое имущество не всегда обоснованны. Наличие такой размытой формулировки в норме закона, устанавливающей основания для государственной регистрации права собственности требует детального изучения каждой ситуации.
